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平穩之下的暗涌,房企的突圍之戰 | 博鰲21世紀房地產論壇前瞻

平穩之下的暗涌,房企的突圍之戰 | 博鰲21世紀房地產論壇前瞻

發布時間:
2019/07/09
瀏覽量

導讀

每個企業都有它的基本盤和主營業務,房企也無一例外。房企要把握節奏,踩準時機。在業務聚焦的同時,展望后勢,還是需要尋找新的動能。如何才能實現低風險、有效應的多元化探索,這個命題卻是值得每一個房地產行業人士關注。這個7月,博鰲21世紀房地產論壇第19屆年會盛大開幕,在“走出舒適區:穩定平衡視野下的中性增長”為主題的觀點交鋒下,你或許可以找到答案。

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文/地產知識局 局姐

2019年已然過半,又到了樓市和房企公布“半年考”答卷的時間。

這半年,調控“因城施策”。樓市掀起了三月的小陽春,然后馬上冷靜下來,回歸了“穩房價穩地價穩預期”的主基調。

這半年,大房企的銷售業績還在穩健增長,而硬幣的B面,是不少現金流緊張的房企,不得不轉賣項目,斷臂求生,甚至,直接破產關門。

那么,在這努力“平穩”的半年里,樓市形勢逐步發生著怎樣的細微改變?別人家的房企是如何突圍的?下半年,又會有什么聚焦的新方向?

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上圖:2018年博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會現場(組委會資料圖)

1

前所未有的“平穩半年”

這半年,房地產調控的復雜程度是空前的。

從1月份開始,中央反復重申堅持房住不炒,要防止樓市大起大落。房地產調控“因城施策”加速,各個城市政策再也沒有整齊劃一的放松和收緊,開始進入百花齊放的靈活分化階段。

從大的方面來看,一季度,整體政策對市場樂觀預期有所推動。有的城市利率上浮的水平有所下降、有的城市調整了限價及搖號等政策、也有很多城市,加強了人才引進力度,以保障購房的需求。

然而,3月小陽春一冒頭,政策馬上偏向了緊縮。

在這一輪小陽春里獨占鰲頭的,市場熱度較高的西安、蘇州分別升級了限購、限售政策,成為階段調控風向標。

同時,全國部分城市利率上浮水平止降回升,合肥、蘇州、東莞等地基于地市升溫也及時收緊了土拍政策。

但這不是市場的全貌,也有不少城市還在放松的路上。廣東珠海逐步放松限購,南京高淳區放松限購,湖北的四線小城恩施,甚至發布《關于穩定恩施房地產市場價格預警的通知》,直指房地產“不準降價”。

分化到區一級的精細施策帶來了數量空前的調控。半年以來,地產調控發布了251次,平均每一天出臺都要出臺一條以上的房地產新政。中原地產研究中心統計顯示,相比2018年上半年房地產調控192次,剛剛過去的這半年,調控同比上漲了31%。

哪座城市房價冒頭,馬上就會“挨板子”,哪座城市樓市萎靡,馬上就會迎來刺激。這樣高頻的調控,帶來的,是前所未有的,房價平穩的半年。

中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示,2019年上半年百城均價累計上漲1.45%,較去年同期收窄1.19個百分點。

而成交面積不增反降。2019年上半年,50個代表城市商品住宅月均成交面積約2750萬平方米,同比下降了1.9%。

2

平靜之下房企江湖的暗涌

平穩的湖面之下,是逐漸收緊的行業融資,和各家房企的暗涌不斷。

克而瑞研究中心公布的數據顯示,這半年,TOP100房企累計權益銷售規模近3.9萬億元,業績微增4%,增速較去年明顯放緩。

排在前面的,基本都是老面孔。排名靠前的有碧桂園、萬科、恒大,TOP30房企集中度還在上升中。

除了站在行業前列的“巨頭”們,整個地產行業都不是那么好過。時間過半,有百分之六十的房企,還沒有完成過半的銷售目標。

從公布銷售目標的39家房企來看,今年目標增長率不到20%,較2018年降低了24.8個百分點。但即便調低目標,上半年目標完成率超50%的也僅14家。

當然,房企業內素有上下半年業績“四六開”之說,要求上半年完成50%的業績,略顯勉強。但事實上,很多龍頭房企連40%的完成率都沒有達到,有的房企則是不到三成的完成率。

這就有點過分了。上市房企尚且如此,更多的房企,在短暫的小陽春過后,又陷入了“借不到錢”和“賣不出房”的生死線。

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上圖:2018年博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會現場(組委會資料圖)

一年前,寧波首富許下豪言,名下的集團要在2020年實現銷售收入超千億,利稅超百億。一年后的2019年6月底,該集團因流動性危機難以化解,走上破產之路。

這不是今年上半年第一家非正常死亡的房企,但卻是最大的一家。

此外,今年上半年,十幾家房企接連被交易所質詢,基本都是近年來快速擴張的企業,這些房企在賬務處理上出現了許多疑點,最終,都指向銷售放緩、利潤下滑等導致的資金周轉困難。

市場要“穩”,增量少了,想要在相對固定的市場中保住自己的蛋糕就已經很艱辛了,還想要分一杯更大的羹,難上加難。

別人家的房企,都是怎么突圍的?

3

聽聽大佬們怎么說?

無論如何,2019年已經過了一半了。接下來的半年,至關重要。

這半年,樓市將出現怎樣的變化?未來,又有什么新的聚焦方向,值得每一個房地產行業人士關注,發現隱藏的生存、發展之道?

別人家的房企是怎么突圍的?業界大佬們會怎么說呢?7月26日-29日,你或許能找到答案。

這三天,在海南三亞召開的博鰲·21世紀房地產論壇上,眾多行業大佬們即將以“走出舒適區:穩定平衡視野下的中性增長”為主題,展開一場坦誠的溝通和觀點交鋒。愿你也來。

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